Esta pregunta surge a raíz de un real decreto-ley de 2019 que tuvo diversas interpretaciones. El asunto ha sido resuelto por el Tribunal Supremo en dos sentencias de fecha 3 de octubre de 2024, de las cuales destacamos lo siguiente: La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal supone un cambio importante en la regulación de los alquileres turísticos dentro de las comunidades de propietarios. A partir del 3 de abril de 2025:
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Las comunidades de propietarios podrán prohibir las actividades de alquiler turístico mediante acuerdos adoptados en una junta por tres quintos del número total de propietarios que representen tres quintos de las participaciones (artículo 17.12 de la LPH).
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El Tribunal Supremo interpreta la expresión “limitar o condicionar” contenida en el artículo 17.12 de la LPH conforme a lo dispuesto en el artículo 3.1 del Código Civil. Rechaza la idea de que se trate de una interpretación de una disposición legal bajo condiciones restrictivas y concluye que, basándose en criterios gramaticales, semánticos y literales, el término “limitar” no excluye la prohibición.
¿Qué significa esto?
¿El acuerdo que limita o prohíbe el uso turístico tiene efecto retroactivo?
El acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios que limite los alquileres turísticos no tendrá efectos retroactivos y solo vinculará a los propietarios que deseen utilizar sus viviendas para esta actividad en el futuro, una vez adoptado el acuerdo comunitario. Cualquier propietario que esté alquilando propiedades para fines turísticos antes del 3 de abril de 2025 podrá continuar haciéndolo bajo las condiciones y plazos establecidos en la normativa del sector turístico.
Por tanto, el acuerdo comunitario que prohíba el uso turístico de las viviendas no podrá aplicarse de manera retroactiva a las viviendas que ya contaran con la correspondiente autorización antes de dicho acuerdo.
¿Qué pasa si la escritura constitutiva de la comunidad de propietarios prohíbe los alquileres turísticos?
Si la escritura constitutiva o los estatutos de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal prohíben expresamente que las propiedades se utilicen para fines turísticos, la comunidad podrá ordenar la cesación de dicha actividad.
Si la escritura constitutiva o los estatutos incluyen una prohibición general de actividades comerciales en las propiedades, el Tribunal Supremo ha dictado en sus sentencias de 27 y 29 de noviembre de 2023 que la actividad de alquiler turístico es comercial y, por lo tanto, queda incluida dentro de esta prohibición. En este caso, la comunidad de propietarios podrá ordenar la cesación de dicha actividad.
Si la escritura constitutiva o los estatutos no contienen ninguna de estas prohibiciones, los propietarios podrán llevar a cabo actividades de alquiler turístico, las cuales podrán ser limitadas mediante acuerdo de la comunidad conforme al artículo 17.12 de la LPH.
¿Es necesario contar con alguna autorización para realizar alquileres turísticos?
Con independencia de que existan o no restricciones impuestas por la comunidad, para poder destinar la propiedad al alquiler turístico será necesario obtener las correspondientes autorizaciones administrativas regionales o locales.
Registro del acuerdo de restricción en el Registro de la Propiedad
Si la comunidad desea prohibir el alquiler de viviendas turísticas en el edificio, deberá convocar una junta de propietarios, incluyendo expresamente en el orden del día el acuerdo que prohíba el uso de las viviendas como alquiler turístico.
Si finalmente se aprueba el acuerdo por la mayoría indicada (3/5 del número total de propietarios y de las participaciones), deberá emitirse una certificación del acuerdo para su registro en el Registro de la Propiedad. Esto garantizará que los futuros compradores de los apartamentos en el edificio estén al tanto de la restricción existente y estén sujetos a ella.
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Manuel Gámez
